Comment fonctionne le dispositif « Jeanbrun » :
- Les investissements éligibles
- Les bénéficiaires
- Les conditions de locations
- Les avantages et points de vigilance
Ce nouveau régime d’investissement locatif a été créé pour remplacer le dispositif Pinel. Il vise à soutenir la construction et la rénovation locative.
Bénéficiaires :
- Personnes physiques domiciliées fiscalement en France.
- Associés de SCI soumises à l’IR.
Catégorie fiscale : Revenus Fonciers
Calendrier pour vos investissements Jeanbrun
Applicable aux acquisitions réalisées entre le : 21 Fév. 2026 et le 31 Déc. 2028
Périmètre
Bâtiments collectifs à usage d’habitation :
- Situés en France métropolitaine ou DOM.
- Aucune restriction de zone géographique.
Investissements Éligibles - Types de biens et conditions
- Logements Neufs : Acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Construction : Logements que le contribuable fait construire
- Transformation : Locaux transformés en usage d’habitation
- Réhabilitation Lourde : Logements anciens avec travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ou d’amélioration. 30% : Montant minimum des travaux par rapport au prix d’acquisition total
Localisation Géographique : Situés en France (Métropole & DOM). Sans restriction de zonage
Type de Bâtiment :
Investissement obligatoirement réalisé au sein d’un bâtiment collectif.
Mécanismes d'amortissement et implications : Avantages et Vigilance
Durée et Type :
Engagement de 9 ans minimum
Location nue (non meublée)
Occupation :
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par le locataire.
Plafonnements :
- Des ressources des Locataires. En 2026, ces plafonds sont calqués sur ceux du Pinel et varient selon :
– la zone géographique (A bis, A, B1, B2/C)
– la composition du foyer
– le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) - Des loyers
Les loyers sont plafonnés selon la zone géographique et la surface du logement
Il est interdit de louer le bien à :
- Un membre du foyer fiscal
- Un proche (ascendant ou descendant)
Délai de mise en location :
La mise en location effective doit intervenir dans les 12 mois suivant :
- L’acquisition de l’immeuble
- Son achèvement
- L’achèvement des travaux
Conditions de Location - Critères d'éligibilité du locataire et du bail
L’Avantage Fiscal :
- Le dispositif permet de bénéficier d’un amortissement du bien immobilier.
- Le montant de l’amortissement vient en déduction des revenus fonciers, réduisant ainsi la base imposable.
Taux Variables :
Le montant de l’amortissement varie selon deux critères :
- Le type de location (Social / Intermédiaire)
- Le type de logement
Optimisation fiscale intéressante pour les revenus fonciers existants.
Option Irrévocable :
Le choix de ce régime d’amortissement est définitif.
Une fois l’option exercée lors de la déclaration de revenus, il n’est plus possible de revenir en arrière.
Impact sur la Plus-Value :
Attention au calcul lors de la revente !
Calcul de la Plus-Value Brute :
Prix de Vente – (Prix d’achat – Amortissements)
Les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
Conseils Pratiques :
- Respecter le délai de mise en location de 12 mois.
- Conserver précieusement tous les justificatifs de travaux.
- Réaliser une simulation chiffrée avec votre expert comptable intégrant la sortie (revente) avant de s’engager.